Mutuo nullo se finanzia oltre l’80% del valore dell’immobile

Vi è mai capitato di chiedere, a una banca, un mutuo ipotecario e di dover attendere la valutazione dell’immobile fatta dal tecnico di fiducia della banca stessa? Questa perizia serve per stabilire qual è il valore della casa che volete comprare, al fine di determinare anche l’importo che la banca vi presterà per pagare il venditore. L’attuale normativa, così come dettagliata dal Comitato Interministeriale per il Credito e Risparmio (CICR), stabilisce infatti che l’istituto di credito non possa finanziare l’intero valore dell’immobile: può farlo fino a massimo l’80% del prezzo. Questo, in pratica, significa che se un appartamento costa 100mila euro, la banca ve ne può dare solo 80mila. Se ve ne dà di più l’intero mutuo è nullo e si può mettere in discussione la stessa restituzione delle somme prestate. Il chiarimento, già fornito in passato da autorevole giurisprudenza, viene ora dalla sentenza della Cassazione n. 2915/16 del 15/02/2016. Lo scopo di tale paletto al mutuo fondiario è anche quello di non indebitare eccessivamente i consumatori più di quanto il loro portafogli consenta di restituire, al fine di non danneggiare la banca (che verrebbe pregiudicata in caso di mancata restituzione del mutuo) e, quindi, l’economia nazionale. Insomma, la crisi dell’acquirente di casa potrebbe spostarsi, a macchia d’olio, sull’intera nazione. Ecco perché i mutui non possono spingersi oltre una determinata soglia. La banca che, per massimizzare il proprio lucro, dia in prestito un importo superiore a quello consentito dalla legge non potrebbe poi che prendersela con sé stessa, dovendo rinunciare alle somme.

Nella sentenza in commento si legge che la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore degli immobili ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi. Il CICR ha disposto che il valore finanziabile è pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato. Tale importo può, in via del tutto eccezionale, giungere al 100% solo ove vengano fornite garanzie integrative, quali, fideiussioni bancarie, assicurative, fideiussione di consorzi, cessioni di crediti pubblici ecc.

Capita tuttavia, a volte, che il cliente della banca, non disponendo di alcun risparmio da utilizzare per l’acquisto della casa e non potendo, così, versare autonomamente al venditore il residuo 20% del prezzo di vendita, si accordi con l’istituto di credito al fine di aggirare l’ostacolo. In pratica, in sede di perizia, viene gonfiato il valore dell’immobile fino a fare in modo che il mutuo copra il 100% del prezzo di acquisto. Per esempio: una casa di valore 100mila euro richiederebbe un finanziamento di massimo 80mila euro. Ma se il perito “pompa” la propria valutazione e fa risultare che l’immobile vale 125mila euro, la banca potrà finanziare fino a 100mila euro che, in verità, è il valore reale del bene. Accordi di tale tipo sono nulli. Per quanto realizzati con la consapevolezza e il consenso dell’acquirente, quest’ultimo può comunque far valere l’illegittimità del contratto ed evitare la restituzione delle somme in eccesso.

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